Купить квартиру в Москве в качестве инвестиции - выгодно ли?

На днях натолкнулся на статью Димы Шагардина, где он подробно расписывает историю с покупкой квартиры для сдачи в аренду. Саму статью можно прочитать здесь, выводы следующие — с точки зрения инвестиции, покупка квартиры невыгодна

Я это понял уже достаточно давно, — как-то у меня был открытый вебинар по личным финансам, там я давал примерно похожие расчеты. Надо сказать, что в расчетах Димы есть некоторые спорные моменты. Например, он предполагает, что коммуналку платит хозяин. Это не так, обычно ее оплачивают жильцы, «сверху» основной суммы аренды.

Далее, он предполагает, что арендодатель платит налоги. Мы все понимаем, что в реальности это не так, никто сейчас никаких налогов не платит. Что будет в будущем, неизвестно, но именно сейчас ситуация обстроит именно так. 

Далее, амортизация. Какая может быть амортизация у квартиры? Моральное устаревание? Такое может быть, но вообще спорный момент. Обычно приходит в негодность в возрастом ремонт. А сам дом, например, может только дорожать.

Но, несмотря на все это, выводы верные. По моим расчетам (я брал однушку в Москве, где я жил) окупаемость, то есть P/E, составит более 15 лет. Не стоит говорить о том, что если квартира взята в ипотеку, то прибавьте сюда еще лет 10. То есть с точки зрения эффективного вложения средств это очень плохой проект.

Что же делает его привлекательным в глазах многих? В основном психологические факторы.

1. «Свое жилье». Свой угол. Стабильность. Конечно, это миф. В случае ипотеки жилье свои не является, пока не погашен последний платеж банку.  В любом случае, вы там жить не будете, раз запланировали сдавать. А если будете, тогда об окупаемости речи нет, и относится к квартире надо по-другому.

2. «Недвижимость всегда растет в цене». Последнее время все настолько привыкли, что квартиры всегда дорожают, что решили, что это некая данность. Но это не так. Последние годы мы были в растущем экономическом цикле, теперь перешли в падающий. Соотвественно, покупательная способность населения падает последние годы. Результат очень простой — из-за снижения рубля к доллару, стоимость квартир вроде бы стоит на месте, — но на самом деле в долларах, к примеру, падает.

3. Финансовая безграмотность населения. Люди с деньгами банально не умеют считать. Это происходит из-за специфики РФ, где процент «умных» денег довольно мал. В основном капиталы создаются коррупционным путем, а для получения взяток много ума не надо — главное связи и лояльность. Соотвественно, деньги «карман жгут» и проще всего вложиться куда-то, пусть не супер эффективно, но можно оформить на дочку/сына, и вроде бы все нормально. Ну а другая часть населения просто банально бедна и неграмотна, — идут в ипотеку и вешают на себя кабалу.

Из за этих факторов спрос на квартиры еще есть, хотя конечно среди покупателей есть и молодые семьи, и умные деньги. Только вот процент их невелик, на мой взгляд.

Итак, квартиру покупать с целью сдачи в аренду неэффективно. Банковский депозит выглядит гораздо удачнее, а структурные продукт (хоть бы и самостоятельно сделанный) выглядит еще лучше. Но кто у нас умеет делать самостоятельно структурники...

И в завершении хочу добавить еще один важный фактор. По совокупности делового, политического, экономического и экологического факторов, Москва находится где-то далеко в глубине моего личного рейтинга.
Да, в Москве можно было делать вполне неплохие деньги, и нести в связи с этим прочие издержки, в виде плохой экологии и пробок. Но сейчас, на цикле спада, когда зарабатывать все сложнее… этот смысл становится все более и более иллюзорным.

Те люди, кто привязан к Москве, конечно, никуда не денутся. Но самостоятельно себя привязывать квартирой, или еще хуже, ипотекой… Есть ли в этом смысл? Мир становится глобальнее, нужно использовать «территориальный арбитраж», стремиться сделать свою работу непривязанной к определенному городу, компании, направлению.
 
Собственно, чего всем (и себе) горячо желаю. Удачи.






20 комментариев

avatar
  • aquila
  • 0
Для трейдера конечно квартира не вариант. А вот для представителя малого бизнеса, как инвестиция практически не требующая управления очень даже. Бизнес могут отжать, обанкротить, задолбать взятками и т.п. В такой ситуации с прибыли купил хату и не паришься что там с ней. Что бы жилье частное отжимали, еще вроде не было такого особо. Примеры есть, человек давно скупает площади в центре горада. Бизнес все время на грани держит ибо конкурировать по честному невозможно. Как на войне, главное быть незаметным.
avatar
Квартиру тоже могут отжать) Да и сравнивал я с простым депозитом в банке. Можно самому посчитать разницу, все очень наглядно видно. Если убрать миф о бесконечном росте, конечно.
avatar
  • s2d4
  • 0
Полностью согласен с изложенными выше в топике выводами. Я тоже как то ради разнообразия прикинул, сколько можно было бы зарабатывать, если купить и сдавать несколько обычных 3-х комнатных квартир на окраине Москвы (цена около 7,5млн руб.). О чём многие мои знакомые иногда задумываются. Оказалось, в рублях (цена аренды около 40тыс.руб/месяц), доход будет сравним с банковским депозитом, примерно, т.е 6-7% годовых. Но, банковские депозиты не обкладываются налогом (так раньше было по крайней мере), а вот арендные платежи — да. Можно, конечно и не платить, но это чревато. Ведь соседи то прекрасно знают кто хозяин, почему зачем там живут постороние люди. А знают соседи, неизбежно знает и участковый, значит — либо на лапу ему, либо оффициально в казну, и налоги заплатишь по любому.
Последний раз редактировалось
avatar
  • aquila
  • 0
Последний раз я участкового видел лет 15 назад. Да и то потому, что это был зять моего друга :D
avatar
  • s2d4
  • 0
А у нас хотя и меняются каждый год, но всё равно любой вновь назначенный обязательно все квартиры обходит, с жильцами знакомится.
Один был такой, что каждый месяц бегал, но только по тем квартирам где проживали арендаторы :)
Последний раз редактировалось
avatar
«Те люди, кто привязан к Москве, конечно, никуда не денутся. Но самостоятельно себя привязывать квартирой, или еще хуже, ипотекой… Есть ли в этом смысл? Мир становится глобальнее, нужно использовать «территориальный арбитраж», стремиться сделать свою работу непривязанной к определенному городу, компании, направлению.»

Именно.В Европе это уже давно поняли.Там большинство живут в съемном жилье ( в Германии уж точно).Сначала для меня эта мысль была поразительна ( впервые подробно с ней столкнулся в Дрездене в 2008-ом), но потом понял, что она абсолютно верная ))
avatar
Согласен, сейчас неэффективно. У меня есть инвестиционная, покупал в свое время за 70 тыс, еще процентов 80  в ремонт вложил. Сейчас приносит порядка 1300 долл/мес. Итого ремонт почти отбился за время сдачи. Ну и стоимость оценочно не меньше 260. Итого если на вложенные смотреть — 10% в месяц в валюте, а на текущие 5%. Ну и большее не тянет туда вкладываться.
Добавил бы еще в Москве проблему с трафиком. Ну имеешь ты квартиру, а на работу пару часов в одну сторону добираешься. Итого 3-4 часа в день из жизни на дорогу убиваешь. Посчитай сколько это в деньгах просто, не говоря о бесцельно выкинутом времени. Не умеет у нас народ и этого еще считать. Думает экономит на снятии 5000 рублей например в месяц, а теряет на дороге больше :).
avatar

надо покупать квартиру в Астане)
У нас в 2017 году будет Экспо международное и тут такое затевают, город итак  молодой, так еще строят целы город в городе для Экспо, и говорят он будет самый инновационный, хотя посмотрим конечно.

Так вот на личном примере — 2 года назад тёща купила 1 комнатную квартиру в новом доме за 60000$ в престижном районе, через 1,2 года(там жили квартиранты), я  эту квартиру для неё(она сама не хотела заниматься) продал за 93000$. сейчас эта квартира стоит больше 100000$. Естественно она вложила эти деньги в новую строящуюся квартиру за 1 кв. м. 1700 $ ( это было в начале лета 2013) квартиру сдадут в мае 2014 а цена на рынке уже 2000$ за 1 кв. м. Думаю после сдачи будет дороже.

Но честно говоря подобный бурный рост наблюдался и до 2008 г., а в 2008 резко подешевело жильё, у меня много знакомых попало из-за этого.
Но пока 2017 не наступил, и пока Экспо не закончится, жилье будет дорожать, потому что в момент когда объявили об Экспо цена подскочила сразу на 250 $ за кв. м. и продолжает расти по сей день!


Еще один момент, у нас есть еще один город Алмата(южная столица), он как бы больше развит, там больше денег крутится, он больше чем Астана, но он находится в предгорной местности и последнее время его трясёт, и как тряханет очередной раз так покупательная способность квартир увеличивается в Астане (кстати однокомнатную квартиру я и продал алмаатинцам).

avatar
Есть хорошие и плохие примеры, думаю. Можно и то и то найти, если задаться целью. Но это уже покупка с целью заработать на изменении стоимости, то есть — спекуляция, а не инвестиция
avatar
  • nec82
  • 0
Добрый день! А куда по вашему надо вкладываться? Если акции — то например газпром с 350 упал сейчас до 125р с 2008года. Между тем квартиры по стоимости уже привысили 2007 год(покрайней мере в екатеринбурге).
НУ и например стоимость квартир растет вместе с экномикой город, только в данном случае на тебя работает не одна корпорация, а много фирм. + деньги вваливаются в инфраструктуру города.
Последний раз редактировалось
avatar
Это если экономика растет, а у нас ВВП даже официальный что-то около 2%, а реальный (если убрать нефть и газ) и того меньше. 

Вкладывать надо туда, где все посчитал, и где нашел для себя приемлемое соотношение риск/доходность. Для кого-то это акции, для кого-то банковский депозит. 
avatar
Тем, для кого предел мечтания по финансовым инструментам 6-7% годовых, исходя из их терпимости к риску  лучше вкладывать в квартиры и получать аренду. Я предпочитаю депозиты в банках под 12% не более 700000 на банк. 
avatar
  • s2d4
  • 0
Полагаю, что такие банки, где платят 12% годовых, они все возможные претенденты на то, чтобы ЦБ им башку свинтил, в свете сегодняшней политики укрупнения. И деньги просто могут не вернуть. А квартира, даже если и сгорит, всё равно 50-70% от её цены останется, разве что взрыв дома может всё отнять. Правда, если риски что постояльцы зальют соседей, устроят пожар, взорвут газ или создадут ещё какую аварийную ситуацию во всём доме, а сами смоются. И тогда прийдётся самому компенсации выплачивать, а сумма может быть > цены квартиры
avatar
Можем, конечно подискутировать на эту тему.
1.Пока законом АСВ обязано компенсировать любой вклад в пределах 700 тыр, разницы в какой банк вкладывать нет, разница только в доходе. АСВ имеет неограниченный лимит у государств и риск дефолта АСВ равен риску дефолта государства (Проще девальвировать и выплатить всем имхо, примеры  ГКО 1998 год)
2.Если сравнивать вклад с квартирой стоимостью от 7 млн.руб. то даже если один из 10-ти вкладов по 700 тыр. вам не выплатят (что невероятно-невозможно) то это риск 10%. и с каждым годом этот процент будет уменьшаться. 

ЗЫ. На сегодня вклады явно эффективнее по соотношению риск/доход к инвестициям в квартиры. 
avatar
Ага. Согласен. Правда надо учитывать некоторый геморрой с открытием и отслеживаем вкладов в 10 разных банках.
avatar
Расскажи, если не секрет, может я что-то не знаю, но открытие вклада не занимало у меня больше 20 минут, проценты можно получать или в конце срока (что вообще времени не отнимает в течении года, двух, трех и т.д. лет) или ежемесячно на карту, на счет и управлять им через интернет банк.  Из практики скажу, что сложно открыть сразу много вкладов, но со временем, сроки у всех становятся разные и времени не занимает вообще. Еще одно удобство: можно несколько вкладов открыть на условиях досрочного изъятия без потери процентов, что очень удобно если срочно нужны деньги. (Часть квартиры не продашь, если что). 

ЗЫ. Думаю высокие проценты по депозитам сегодня оказывают давление на цены недвижимости, ибо кто умеет считать капитализируют недвижимость в деньги и сами её же арендуют, а средства пускают в оборот (Посмотрите количество продаваемых комерческих объектов с готовыми арендными бизнесами в том числе)
avatar
  • s2d4
  • 0
1-а 3-х комнатная убогенькая квартира в Москве стоит > десяти страховых копенсаций из разорившихся банков, по которым будет(или не будет) выплачена компенсация. Т.е. 7,5 млн руб. Тогда что всё же предпочтём?
avatar

Покупка квартиры с последующей сдачей в аренду это действительно огромный миф который породило финансово безграмотное население. И ведь что самое удивительное, когда на цифрах расписываешь все это, все равно не верят. Иало того, когда на тех же самых цифрах показываешь, что снимать квартиру куда выгоднее чем ее покупать, на тебя вообще смотрят как на идиота ))) 


Мое мнение, если хочется зарабатывать с аренды, то лучше снимать квартиру и пересдавать ее посуточно. В  данный момент собираю статистику по спросу в этой нише и она показывает положительную динамику, подкрепленную опытом людей которые уже не один год этим занимаются.  Хочу с начала года лично проверить эти данные на практике. Посмотрим, если все пойдет хорошо, будет еще один источник для пополнения моего торгового депозита ))

avatar
Покупка квартиры для аренды, по крайней мере в Москве, точно деньги на ветер. Иногда попадаются хорошие варианты в новостройках, даже сейчас на этом можно заработать, но надо очень хорошо разбираться в рынке, чтобы «не зависнуть» с объектом. У меня, из несколькоих попыток, не все оказались успешными. А я в рынке разбираюсь :) Так что депозит или еврооблигации надежные Российских эмитентов.
avatar
Это точно. Цены на аренду сейчас упала, так как продавать квартиры по таким ценам никто не хочет, и все бросились сдавать в ожидании лучших времен.

Добавить комментарий